裝潢賠售以為不用繳房地合一稅　最後還是繳了十萬多

(圖片提供／幸福空間)

牛先生（化名）在房地合一稅實施不到一個月，以200萬元買下一處舊公寓，花錢換管線、裝潢，兩年後，用275萬元賣出。牛先生自認是賠售，不必繳稅，沒有費事去申報房地合一稅。幾個月後，北區國稅局要他繳稅，而且說他未申報還要罰款，牛先生最終繳了8萬4,127元本稅、2萬1,031元罰款。

雙方爭議點在裝修費的認定，牛先生表示，他花了大價錢，還向銀行借了50萬元進行裝修，提出支付銀行本息的憑證。國稅局不認銀行借款，要求拿出支付裝修價款的單據，牛先生只能拿出16萬8,737元的單據。即便牛先生申請復查，結果還是一樣，支付單據多少，裝修費用就認多少。

國稅局官員說，向銀行借款50萬元並不能作為成本或費用，規定中的成本或費用都沒有銀行借款這一項。牛先生提出銀行借款證明也沒有用。

官員指出，買進房子後修繕到可以住，這段時間的支出都計入原始取得成本，裝潢費計入成本，就不影響後面設算費用。

買房後的修繕計入成本，牛先生認為他的成本接近252萬元。包括買入價格200萬元、契稅6,930元、印花稅534元、規費326元、代書費1.2萬元，最後加上修繕費50萬元。

賣價是275萬元，用5%設算費用，費用還可以扣13萬7,500元，再扣掉土地漲價總數額，粗算沒賺頭。牛先生因此沒去申報房地合一稅。

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北區國稅局核定牛先生的房地合一稅，只改動一個地方，將修繕費用由50萬元改為16萬8,737元。牛先生105年1月28日買進房子，107年8月20日出售（完成所有權移轉登記），持有期間約兩年六個月，超過兩年，適用稅率為20%。

原始取得成本是218萬8,527元，買入價格200萬元＋契稅6,930元＋印花稅534元＋規費326元＋代書費1.2萬元及修繕費16萬8,737元。按成交價額5%計算可減除費用為13萬7,500元（275萬元×5%）。

整個計算公式是： 

275萬元成交價-原始取得成本218萬8,527元-13萬7,500元設算費用-土地漲價總數額3,337元＝房地交易所得42萬636元 

北區國稅局認定牛先生賺了42萬多元，賺了兩成多。 

房地交易所得42萬636元×20%稅率＝房地合一稅8萬4,127元 

牛先生吃虧的地方在於他沒有申報房地合一稅，要罰，所漏稅額不到10萬元，罰0.5倍；牛先生是第一次被裁罰房地合一稅，處罰倍數減半，最終罰所漏稅額的0.25倍。罰款2萬1,031元。

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