如何才能避免買到違建？做好3件事維護自己權益

（圖片提供／幸福空間）

不動產投資中，難免會碰到違建的問題，因為違建有很大的利潤空間。一般來說，想在台北市投資不動產，投資報酬率最高的物件之一，可能就是老舊公寓的頂樓＋頂樓加蓋，之前有人跟筆者說，他花 1,200 萬買下位於台北市捷運麟光站富陽街那邊的一間舊公寓，是一套 4 樓頂樓含 5 樓加蓋的房子。買下後他把這兩層樓隔成 8 間套房出租，假如 1 間租金 1 萬，8 間就能收租 8 萬，1,200 萬的成本月收 8 萬，年報酬率約 8% 左右，收益相當不錯。這種投資方式就是靠違建擴大使用面積，增加獲利來源，這也正是為什麼會有那麼多人甘冒被拆除的風險也要蓋違建或買違建投資的原因。

1.利用建物平面測量成果圖實地勘查

如要避免買到違建，不動產標的說明書固然是一個重要資訊，但說明書上勾選沒有違建不代表實際上就沒有違建。實務上，「建物平面測量成果圖」比較具有參考價值，拿測量成果圖對比現場狀況，一比之下，有無違建很容易就能看出來了，現場如果跟成果圖不相符，很高機率就是違建，所以如果真的不想買到違建，在簽約前，可先請屋主拿出建物平面測量成果圖在現場比對，倘若屋主不提供建物平面測量成果圖的話，也可以自己拿著建物地號、建號或是門牌號碼向地政事務機關網站申請。

▲建物平面測量成果圖。（圖片提供／創見文化；翻拍自板橋地政事務所 YT 官方頻道）

2.確認契約附件的地政資料

除了不動產說明書外，也要仔細確認契約附件的地政資料。在仲介帶看屋的過程中，如果遇到跟說明書不一樣的地方，務必要請仲介用書面的方式告知，或直接記載在不動產說明書上，甚至把過程錄音錄影下來作為證據，以免後續發生爭議。

筆者曾經遇過一個大樓陽台外推違建案例，賣方在不動產標的說明書上勾選沒有違建，契約附件卻附上一張「建物平面測量成果圖」，從成果圖上面明顯看得出陽台有外推。買方沒注意就買了下來，結果後來陽台違建被政府發函命令拆除，買方認為賣方刻意隱瞞違建事實，憤而告上法院，但仲介辯稱有告知買方陽台有外推事實、契約上也附上測量成果圖，賣方依《民法》第 355 條之規定：「1. 買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。2. 買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」法院因而認定買方於買受時應該已經知悉有陽台外

推違建的事實，而賣方因此得以免除瑕疵擔保責任，買方敗訴。因此在簽約買房時，一定要多多比對賣方或房仲所附的地政資料是否與現況相符，以免事後主張不易，魔鬼藏在細節裡！

3.眼見為實，保存證據多多益善

不只是違建糾紛，很多漏水、建物有瑕疵的房屋糾紛，就源自於不動產說明書記載與實際屋況不一致，或是仲介帶看時說明未確實所引起。買房畢竟是人生大事，為了不讓自己後悔或麻煩，在仲介帶看說明屋況時，仔細比對不動產說明書的屋況記載，確認仲介帶看的說明內容和契約的附件有無不一致之處，多花點心思，留下書面或甚至錄音紀錄作為日後的舉證證據，就可以避免很多買賣糾紛、維護自己權益。

本文作者-林明忠律師經歷

★立勤國際法律事務所主持律師

★國立政治大學法學士、法學碩士

★國立政治大學地政學系碩士在職專班

★全國律師聯合會第1、2屆會員代表

★全國律師聯合會不動產委員會委員

★全國律師聯合會民事程序法委員會 委員

★社團法人台灣身心障礙者職業發展協會 理事

★台北市建築經營管理協會 理事

★全國庇護工廠聯合總會 法律顧問

★中華民國全國商會總會 法律顧問

★《經濟日報》、《今周刊》不動產法律專欄作者

★專門處理不動產法律、商務法律事件

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【本內容節錄自編輯精選好書《房產經營學》】

書名：房產經營學

出版社：創見文化

作者：林宏澔、林言峰、柯建利、廖子奇、林明忠、廖棨弘、張清松、陳志德、劉浩然