什麼是合建？哪種對屋主最有利？專家幫你彙整分析！

2023-07-09｜人氣:5733

（圖片提供／幸福空間）

政府大力推動都市更新與危老重建政策下，不少地主會遇到建商登門談「合建」。但因為涉及金額龐大，大多數人對都更領域又不熟悉，常常會抱持存疑態度，不敢輕舉妄動，就怕自身權益受侵害。以下就告訴大家，所謂的「合建」究竟是什麼？

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什麼是合建？

合建就是由地主提供土地，建商提供資金，雙方合作興建房屋，完工後雙方依照約定比率分配更新後的房屋或所得，依分配的方式，主要有「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」、「委託興建」這四種方式。如果跟建商合作，哪種方式對屋主是比較有利的？這裡就幫大家分析看看！

合建的種類

合建分屋

會跟建商合作，大多數是出於營造資金不足或沒有經驗，建商是這方面的專家，又有資金管道，既出錢又出力的前提下，建商當然要有合理的利潤分配才行，因此延伸出「分屋」、「分售」、「分成」這三種模式。建商拿蓋好的房子跟屋主交換土地，地主則換到全新且增值的房子，雙方依分配比例來分配蓋好的屋子，就叫「分屋」，比方是五五分或六四分等。

合建分屋又分立體分屋、水平分屋和分棟分屋三種分法。假設蓋好的大樓是一棟 12 層樓的雙拼公寓，每一層有 A、B 兩戶，建商分得 A1 至 A12 樓，地主分得 B1 至 B12 樓，這種分法就是立體分屋（垂直）；如果一棟 12 層樓的公寓，1 到 6 樓分給建商，7 至 12 樓分給地主，這種以樓層面來劃分的方式就叫水平分屋（橫向）。假如基地上蓋了 ABCD四棟建築，地主分到 AB 兩棟，建商分到 CD 兩棟，這種各自管理各自建築的分法就叫分棟法，也是三種分法中爭議最小的方式！

水平分屋爭議最大，因為建物 1 樓通常會做成店面，由於店面極有價值，不論出租或轉賣都能獲得相當大的收益，往往是雙方爭搶的目標。然而如果 1 樓不具店面價值，地主就會爭取較高的樓層，因為高樓層景觀好，房價也較高。如果是四層公寓合建，每層公寓所有權人都不同，原本 1 樓的屋主出於習慣會希望能住在 1 樓，2 樓屋主會希望繼續住在 2 樓，所以分配上也要考慮上述種種因素，選出最讓大家滿意的分法。