【賣厝阿明】面對「升息」走勢，該選20年、30年還是40年的房貸年限比較好呢？
（圖片提供／賣厝阿明）
前陣子央行為了減緩房市熱潮，跟著美國聯準會升息半碼，如今聯準會升息到3碼，台灣央行宣布再度升息半碼（0.125個百分點），國內首購族房貸利率地板價也將從1.685％提高到1.81％，房貸利率創2016年以來新高！
在這樣情勢下，房貸族或是首購族該如何選擇貸款年限呢？是要貸好貸滿讓荷包沒那麼緊張可以喘口氣呢？還是長痛不如短痛速速還款呢？今天房產知識達人賣厝阿明就幫大家分析一波房貸大補帖，從20年、30年、40年一一帶各位搞懂來！
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▌房貸年限怎麼挑？
目前常見的房貸年限有15年、20年、30年不等，但其實早期買房貸款年限通常為15～20年。但1995年修訂《銀行法》第38條後，將無自用住宅者購買自用住宅之放款的房貸期限延長至30年之後，逐漸讓30年期房貸逐漸成為市場主流，部分銀行甚至再推出40年期的房貸拉長還款年限，但僅限無自用住宅的首購族，且設有「借款人年齡加貸款年限小於一定數字」等門檻。
▌20年房貸強迫儲蓄
以貸款試算公式來看，30、40年房貸每月的還款金額較20年期來得少，但整體利息卻高出許多。若購買1500萬房產、自備款20%、貸款1200萬、利率1.8%、本息攤還且無寬限期估算下來，就可以明顯看得出利息差異（可參考下表）。
（表格提供／賣厝阿明）
假設你是屬於每月現金流穩定，收入支付房貸費用加上生活開銷游刃有餘，也沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具，是可以考慮縮短房貸年限，讓自己每月多繳一些房貸，甚至如果有領年終獎金提前還款，強迫把錢存在房子，等到之後有想再換屋把房子賣掉時，原先已經還掉的本金連同增值空間變成下一間房子的自備款，讓自己能以小換大。
▌30年房貸進可攻退可守
選擇30年房貸的好處是每月還款金額比較少，手邊有多餘資金，也可以先償還部分本金，同時30年期房貸也可以讓自己手上有寬鬆資金可運用，比較不會被卡太緊。如果一開始是選20年房貸的話，後續想再延長會相對困難，所以３０年房貸屬於進可攻退可守類型，但要注意到30年房貸，通常會綁約1～3年，如果在這期間想提前清償部分本金，會加收0.5%～1%不等的提前清償違約金，但3年後，多數銀行都可提前清償免違約金，在選擇銀行要特別注意到這點。
▌40年期房貸限制多 每月負擔最輕鬆
年限越長的貸款，越能降低每個月的還款壓力，手邊可以運用的資金就更為彈性。但由於40年期的房屋貸款很長，大部份銀行為了避免風險過高，設定的申貸門檻會比20年、30年房貸來得多。
基本審核門檻（詳細條件依各銀行為主）：
1.符合「首購族」身分
2.年齡不能超過40歲，部分銀行規定「貸款年限＋貸款人年齡」不能超過75歲，就是說想要貸款40年，年齡不能超過35歲。
3.貸款人每月收支比（房貸繳款金額占總收入的百分比）最好低於60％，且部分銀行有額外規定職業及收入要在100萬以上，或是「屋齡＋貸款年限」要小於60，也就是屋齡要小於20年。
4.擔保品必須坐落在精華區，例如：每個縣市允許的坐落地區、擔保品的流動性不能太差或是不易處分的擔保品，例如：別墅、小套房、老房子、工業住宅等。
也因為貸款期限長，總利息算出來甚至有可能會比20年房貸多出1倍，還要考量到未來央行升息的可能性，避免無形中貸款壓力增加。
▌同場加映：央行限縮30年房貸會影響到首購族嗎？
至於前陣子政府為了避免低價購入、高價賣出的炒房行為，限縮30年房貸的申貸對象，藉此達到打炒房的目的。其限縮政策主要針對以公司法人名義購置住宅、首購族如果購買高價住宅、自然人特定地區（六都加新竹縣市）第2戶購屋、自然人第3戶以上購屋等對象，其餘購屋者不會有影響。
※高價住宅例如：台北市7000萬元以上、新北6000萬元或非大台北地區4000萬以上房屋，才可能被影響到。
但要特別注意到的是「換屋族」，假如你一開始以30年房貸購入的第一間房還沒脫手，就購入第二間房，那銀行最高可以提供的貸款年數就有限。大家在購買房屋前，還是要先請銀行鑑價並試算相關的貸款規劃，或是可以透過下方的網站先初步試算房貸喔！
內政部房貸試算｜https://pip.moi.gov.tw/V3/c/scrc0201.aspx
最後賣厝阿明想提醒大家，申請到的房貸年限越長，每月需要攤還的本金相對越低，但利息較多。建議大家在考慮貸款年限時，控制在個人收入的1/3左右，並且要將利息支出差距、通貨膨脹及個人經濟狀況等因素加入評估範圍內。
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彙整編輯：May
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