戶數多vs戶數少的社區哪個比較好？戶數多少最理想？

2022-08-05｜人氣:9247

（圖片提供／House123）

很多人在看房子時，也會考慮社區的「戶數」有多少？有人喜歡戶數越單純越好，有人喜歡大社區，公設比較豐富。到底哪一個比較好？各有哪些優缺點呢？

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1.管理費

戶數太少，管理費高，沒有 24 小時管理，買電梯大樓，卻只有華廈的功能

首先先來 pk 一下「管理費」。許多買方喜歡建案的戶數單純，可是卻忘了戶數太少時，如果要共同請警衛，每戶要負擔的管理費用會很高，可能只能請一班制（早上 8 點到晚上 8 點），而且只有週間，無法負擔 24 小時、全年無休的警衛。有些大樓甚至只能安裝門禁系統，使得買方買的雖然是電梯大樓，卻只有華廈的功能，沒有人代收掛號、包裹，甚至連代收垃圾的服務也沒有，很不方便。

你可能想：「沒關係，我不用管理員。」不過，就算沒有管理員，為了維護社區的管理與電梯機電設備的使用，管理費一樣很貴喔！而且，光是電梯的「電費」，也是一個負擔喔！

我有朋友住的大樓不到 30 戶，不僅管理費高，光大樓的共用電費，每一戶每個月要分攤的金額就接近一千元。而戶數多一點，大家負擔的費用通常就會少一點。

2.「公設比」和可以使用的「公設」

戶數太少，公設比一樣高，卻沒有公設可以享受

如果你仔細比較戶數少的社區和戶數多的社區，你可能會發現：兩個的公設比差不多！甚至戶數少的，因為基地面積通常比較小，公設比還更高，而可以使用的公設卻很少，大概只有梯間和電梯了。

我常說，公設比 30%，就表示「1000 萬裡面有 300 萬在買公設」。如果都要花這麼多錢，你希望只有梯間，還是至少有個健身房、閱覽室和大廳呢？

所以，「公設比」和可以使用的「公設」，也是我們評估社區的條件之一。

3.出入的複雜程度

戶數太多，隔音差、出入複雜

有一些大型的社區，戶數有 500 戶、甚至上千戶。因為戶數多，加上載重的關係，如果分戶的隔間牆用的是輕質隔音，隔音就會比較差，鄰居間或梯廳出入的聲音會互相干擾，影響生活品質。

如果社區剛好有很多小坪數，由於小坪數一向是包租公、包租婆的最愛，有的社區甚至超過 70% 都是出租給房客，出入就會更複雜。而戶數少的社區，就會比較單純。

（圖片提供／幸福空間）

4.房價穩定度

戶數越多，房價盤整期越長

如果你看的是預售屋，大部分的房子蓋好後，會有人陸續拿出來賣。我們統計過，建案蓋好以後，平均拿出來賣的戶數，通常會到社區戶數的 5%～10%。如果戶數多，買的很多是投資客的話，甚至會超過 10%，有些甚至會高達 20%，這種社區通常會有 2～3 年的盤整期，價格才會慢慢回穩。這也是戶數多的社區容易遇到的現象！

5.最理想的社區戶數規模

100 戶左右 + 每層 3 戶以內 + 分棟獨立進出 + 分棟分層管理 + 共用大廳、警衛、公設等設施，兼顧生活品質與荷包

所以到底戶數多比較好，還是戶數少比較好呢？其實，我最喜歡的社區規模約在 100 戶左右，基地最好不要大小（能有400坪以上比較好），把戶別分成好幾棟，每一棟可能連在一起成為一字型或口字型，但每棟都有獨立的出入口，一層只有 2～3 戶，大坪數的戶別甚至可以一層一戶，透過門禁磁卡來分棟分層管理。這樣不但能保有出入單純的優點，而且因為社區基地大，有完善的公設規劃，社區規模又夠支撐社區的管理功能，每坪負擔的管理費不會太高，又能有 24 小時警衛的管理，這是我心目中最理想的社區喔！

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