達人不藏私聰明買房密技！辨別中古屋7成問題 靠這3招
（圖片提供／幸福空間）
先跟大家分享一個案例；有一位屋主透過仲介買了一間投資客在頂樓裝修過的房子，前屋主說在３個月前重做頂樓防水，保證沒有漏水和壁癌，但新屋主發現有一面牆疑似壁癌找我們去驗屋。到現場發現天花板全部從做但沒有檢修孔，只能拆開崁燈孔檢查，才發現天花板裡有很多壁癌和漏水狀況，甚至還有做水盤接水（漏水沒辦法處理時會做水盤接水再導流出去），發現原因是做頂樓防水時沒有考慮到屋凸，使得水沿著屋凸經由樓梯往樓下滲漏。
這個案例非常血淋淋，如果新屋主沒有提早發現，漏水問題可能在交屋後好幾年才會浮現出來，到時候的求償和責任歸屬會更複雜，一般消費者可以怎麼預防？今天樂居告訴你！
買中古屋遇到問題和風險該怎麼求償?
通常看中古屋仲介會提供房子的「標的物現況說明書」，帶看過程也會溝通房屋現況，甚至簽約還會再確認一次，但是這時間其實很短，可能有些問題很難發現。
因此法律上會依據民法的「物之瑕疵擔保」來保障消費者交易的權益；主要是房屋有這兩項權益受損失時可以提出
效用受損 ：房屋因屋況問題使用起來不舒適 ex排水系統阻塞、抽風管受損等。
價值減損 ：房屋因屋況原因而價格下跌 ex兇宅、漏水等。
一般碰到瑕疵問題依嚴重程度可以主張，「減價、損害賠償、甚至解除契約」。
小提醒 屋況問題時間越久越難舉證
需要注意某些仲介為了成交，會跟買方說「簡單看一下就好，之後還是有瑕疵擔保，有問題可以再修」；這是錯誤觀念，因為中古屋交易糾紛必須由提告方負責舉證，提告方要證明這個問題是在交易前就已經存在，除了照建築師或土木技師來鑑定費用不便宜外，如何證明屋況問題發生的時間點才是最困難的地方，時間越久越困難。因此撥款前看屋這個流程非常重要，在這個時間點找出的問題都是交屋前存在的問題，由前屋主負責。
買中古屋記得這三招 幫你辨識7成以上問題
交屋後才發現問題其實有點晚了，光是該怎麼證明問題在交屋前存在就困難重重、甚至還要打官司，勞神、費時、傷荷包；樂居教大家三招檢查重點，讓你在買中古屋的時候可以辨識出7成以上的問題，只要有做這些基本動作，可以在事前盡可能排除不必要的風險。
1.做功課 ：看屋前要先研究房屋網路上的照片或VR環景；先標記出去現場要特別看的地方或問題，像是裝潢瑕疵、空間、高度、動線。現場也要跟仲介瞭解特殊注意事項，像是社區特別規定、附近生活圈等。
2.抓重點 ：看屋時間通常有限，主要看最容易出問題的地方像是；用水區背牆、迎風面的牆有無壁癌或色差、窗框四個角有沒有裂痕、廁所踢腳板交接處、陽台天花板有無鋼筋外露，另外公共空間要看頂樓、地下室、公共梯間、電線年份及梁柱有無明顯裂痕，這些地方通常沒有裝潢可以看得清楚。
3.找反差 ：看房子要注意裝潢，有可能是為了修飾某種缺陷，像是想不到原因的裝潢設計、新裝修卻沒有檢修孔、房仲美化性動作背後用意（全開燈、關窗、冷氣全開)、是不是原始格局、社區公佈欄有沒有特殊項目等。
小提醒 看到喜歡的房子 在買之前要注意這兩個環節
1.簽約：除了談定價格外，關於房屋本身的條件記得再做一次確認，像是既存的瑕疵如漏水、壁癌、傾斜等，通常透過仲介會有標的物現況說明書可以確認，也需要特別注意合約附屬的如，增建、附贈物內容、交屋條件等，有沒有自己無法接受的。
2.撥款前看屋：此時房屋已經搬空，要特別比較先前照片，優先查看原本有擺放傢俱、傢飾的地方、再次查驗有沒有新出現的滲漏、壁癌、燈是否全亮、插座是否都有作用、附贈物功能、水壓是否足夠、排水是否順暢等。
沒有經驗的消費者該怎麼發現看不見的問題？
很多消費者一生只買一間房，沒有那麼多經驗，加上中古屋買賣撥款前看屋的時間很短，其實很多更深入的問題很難發覺，現在越來越多人傾向找驗屋公司協助，除了檢查更全面外，專業儀器還能查出看不見的問題，但是中古屋也有驗屋嗎?跟新成屋驗屋差別又在哪裡?
新成屋驗屋通常比較單純，建商房子蓋好後在交屋前可以請驗屋公司檢驗，有缺失請建商修繕，有問題也是直接找建商。但是中古屋交易流程不同、檢驗標準不同、目的也不同，加上還有仲介第三方角色居中，因此中古驗屋服務跟新成屋本質上有很大的差別，主要是下面這3項；
1.時間點不同：
中古驗屋會因為驗的時間點不同，而有不同的影響，為配合中古屋交易流程，可以分成「交屋前驗、交屋後驗」這兩種；
（圖片提供／樂居）
建議大家，越早驗越好，假如有問題，在還沒搬進去之前，驗屋報告可以做為物之瑕疵舉證的依據，代表這些問題是在交屋前就存在！對消費者來說更有保障。
2.標準不同：
基於民法【物之瑕疵】中古驗屋的重點應該放在，房屋現況有無造成下列兩項減損；
效用減損：屋況問題會影響到使用上不方便 ex.排水系統流速慢、窗框滲水、通風管沒接好等。
價值減損：屋況問題會讓房價下跌 ex.傾斜、鋼筋外露、嚴重壁癌等。
中古驗屋會將上述狀況列為缺失，但是像磁磚空心或是油漆有裂痕等，輕微問題和使用痕跡並不會被列入，就像買中古車關心的是這台車是不是泡水車、事故車，而不是去要求這台車保險桿不能有刮痕，因為這是買二手物件都會有的使用痕跡。
3.目的不同：
相對於新成屋的完美交付，中古驗屋比較像房屋體檢，排查重大瑕疵並針對性深入，買方可以知道房屋詳細狀況，並針對性地進行屋況改善規劃，後續可省下許多不必要的裝修花費，也解決真的會影響居住的問題。
為什麼很多房仲都不喜歡消費者驗屋?
很多驗屋公司不熟悉中古屋交易的流程或沒有相關經驗，不知道流程中的重點與交易的特殊性，更不知道如何處理有中間方(房仲)的狀況，最多的可能還是用新成屋的標準去驗中古屋，讓買家有錯誤的期待，有時候還錯誤引導客戶去跟賣方爭取，不僅沒解決問題還造成雙方對立。這是為什麼大部分房仲聽到要驗屋會排斥的原因。
但是其實不用怕驗屋，很多市場成熟的國家驗屋已是交易流程的一環，加上現在買新成屋大部分的人都會驗屋，未來如果買中古屋這個需求也會提升，加上只要驗屋公司對產業瞭解，可以針對新成屋和中古屋的差異提供不一樣的服務，這樣反而可以協助房仲降低買賣過程中的風險，因為未來如果買家發現瑕疵，還是會找原本的房仲處理，如果能把問題在對的管道和時間點浮現出來，相信對三方都有利。
特殊案例分享
樂居中古驗屋已累積不少經驗，也遇到很多特殊的案例可以跟大家分享，
案例一：不明油煙味
一間幾乎沒有裝潢的空屋，不是吃飯時間整間屋子卻都是滿滿的油煙味，房仲說因為前屋主很常自己炒菜所以油煙味比較重，屋主一開始也都找不出原因才找我們去驗屋。正常來說沒煮飯的時間不應該有那麼重的油煙味，後來透過廚房檢修孔查驗，廚房抽風管根本沒接到通風管，所以７年來的油煙都沒有排出去屋子外，全部積在廚房天花板內，堆積一層黃油垢在廚房天花板內，造成油煙味始終散不去的問題。
解決建議：將抽油煙管和通風管重新接上，確保管道密封不會在洩漏，並重新清洗天花板夾層。
案例二：電路單一迴路過載 配置21個插座
客戶當初在買這間，因為裝修看起來很新，只看一次就買，由於很熱門下決定只花5分鐘，但不放心屋況還是找我們來驗屋。當在檢查電線迴路與水管配置的時候發現，其中一個電路迴路配置了21個插座(正常約6個)，而且全部都設置在木作區，在檢驗電箱的時候還發現部分斷路器溫度來到70幾度，這樣的設計是存在很大風險的。
不只如此我們從水線和配電發現，這間房子有一個專門放商用飲水機的空間，在進一步查證後才發現，這間房子之前是隔套雅房出租，前屋主也不知道這樣電線配置的潛在風險，但新買家要自住只能另外增加更換電路的預算。
解決建議：協助買家進行電線電路更換，去除火災高風險；後續與仲介和買方協商尋求補償。
總結
（圖片提供／樂居）
【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【買中古屋用這三招 幫你辨識七成以上的問題屋！】
我們是樂居，致力於房價透明化的團隊，期待人人都能覓得好屋，樂其所居。
彙整編輯：Jennifer
資料暨圖片提供：樂居