想要買好房？這三點非懂不可！
房子不是看見一磚一瓦、一門一窗才開始討論，營造興建前，需要建築設計規劃，再往前還有土地開發整合，更前面還有都市計劃。光是探討建築層面就有空間配置、裝修裝潢和建材家具等等。房地產範疇既深且廣，就讓跨足房產業多面向的羅姊，為你揭密。
文章目錄
1.足夠且好用的衛浴
衛浴規劃重點，量要夠！
以前的房子總把廚房、廁所當作不重要的地方，躲在後面，藏在裡面。但是，現在的習慣，不僅廚房可以跟餐廳合在一起，成為全家人的活動中心，而且就算是衛浴，也能變成最吸睛的空間。
關於集合住宅裡面的衛浴，應該如何判斷是不是夠好？首先一定是「量」一定要夠，早期公寓幾乎找不到有兩套衛浴，通常三房也只有一套衛浴而已，意思就是沒有套房，大家習慣就過了。換成現在，如果三房只有一套衛浴，恐怕已經覺得不夠用。可惜的是，在地價逐漸上揚的地區，居然又出現三房只有一套衛浴的規劃。我想，這樣的物件住起來應該沒有那麼舒適，因為萬一有人正在使用的時候，另外也有人內急，豈不是相當尷尬，而且考驗忍耐功力。
因此，衛浴該怎樣規劃，可以不太佔用空間面積，又能兼顧實用性，於是出現所謂一．五套的衛浴。其實那半套，就是只有「一半功能」的意思，像是馬桶加上洗手台，省掉了洗澡空間（有時，洗手台會加裝兩用水龍頭，附上蓮蓬頭和長水管，方便創造屋內吸睛空間足夠且好用的衛浴沖澡）。真正完整的衛浴，稱作「四件套」，就是馬桶、洗手台、沖澡區和浴缸，這樣的配置通常出現在面積較大的房子，大部分會合併沖澡區和浴缸，或是一個衛浴是沖澡，另一個則是浴缸的配置。
在看平面圖時，可以仔細瞭解一下衛浴的配置方式。剛剛提到三房只有一套衛浴固然不是很妥切，但也有一個大套房卻只規劃了四件套浴室的案子。
坪數限制，衛浴的變通作法
近期觀察到一批屬於一．五套的社區，都正在興建中，當然是前一波房地產比較不景氣時，因應緊湊坪數限制下的產物。或是雖有兩套，但是都沒有浴缸，只有淋浴空間，也是節省空間的作法。
另外還有一種變通方式，就是把洗手台拉出來到外面，當有人在上廁所或洗澡時，其他家人就可以在洗手台洗臉、刷牙。此外，日本人都把馬桶單獨設置，變成一個很小的獨立空間，也是一種不錯的方式，只是對於我們而言還不太習慣。
最近參觀了一個社區，雖是三房兩衛，但是主臥室是淋浴，反而把浴缸放在客衛，後來進一步整理資料，發現還不只一個社區這樣安排。這確實是比較奇怪的規劃，如今每戶居住人口少，主臥室大多是主人使用，想用浴缸泡個澡，也挺隨意和方便。倒是其他家人或客人使用外面的衛浴時，的確比較少會用到浴缸。
衛浴是給水區域，通常不太能夠做變更，購屋者在選擇上，遇到預售期間的物件，挑選自己喜歡的格局時，別忘了評估整體衛浴配置。
2.別被經濟格局沖昏頭
房間小格局，意外熱銷？
其實這是一個反諷的標題，寫這篇文章歷經幾番掙扎，考量要不要點出這個問題。不過，既然都是事實，寫和不寫，恐怕差異不大，可能我是「標準高了一些」吧！
言歸正傳，最近在家裡附近看到有幾個案件，目前都在結構體或是剛下鷹架，準備後續裝修，等待明年交屋。這些並沒有佔到疫情期間，房價起飛的好處，而是在之前房價較低時規劃設計的案子，都有一些共通處，例如，不是套房，卻一層多戶，或是有比較多戶是相對不好的格局，包括客廳不採光、有一房不採光，或只有單面採光、通風等問題。最重要的是，房間都很小，應該只有兩房的坪數卻硬塞成三房。
這些社區在預售的時候，可能吸引到預算較為有限的購屋客源，還是賣得不錯。最近突然出現不少開始轉預售合約的狀況，有些看到目前預售單價一直飆高的購屋者，發現這些半預售屋有人轉單，立刻表示高度興趣，所以也有不少成交的行情。買的人覺得比還沒蓋的便宜，賣的人覺得太好了，先賺一筆落袋為安。如此讓管委會情何以堪？
怎麼擺？擺哪裡？都是學問
建商目前規劃的冷氣位置，大多在後陽台上，這時就要思考一下，位置究竟夠不夠？如果是規劃四房，可能就要很多台冷氣，假使預留的位置過小，最後只能遷就一對多，或是硬要安裝更多台，因而影響散熱效果。
再說，因為目前小坪數當道，自家後陽台跟其他戶的後陽台太過靠近，一戶開空調，附近陽台區域跟著散發熱氣，逼得自己也要開空調才行。或是家中坪數很大，但是最常開空調的主臥室，卻離冷氣擺放的位置最遠，冷氣管線要拉很長。再或者，兩房格局其中一房外面的雨遮，是全戶冷氣擺放位置，所以只要家中另一房開空調，這一間就不能開窗喔！
以上這些看起來都是小問題，但是很多購屋者都等到找冷氣廠商時，才發現有很多限制，若能夠請建商在最源頭規劃時，就替使用者多考慮一下，好好規劃位置及實用性，才是正確的作法。
3.美觀之前，除濕先做好！
夢想需求，卻使空間侷促？
如果要選一些夢想中的居家空間設計，我想開放式廚房、吧檯、走入式衣櫥，應該可以名列前三名。曾經在很多居家設計的網站和社群，都可以看到設計師努力完成業主（通常是女生）的夢想要求，硬是想要在不適合的空間，隔出所謂的走入式衣櫥。然而正方形的臥室，反而不如長方形臥室容易處理。
目前我看過有的社區個案，乾脆在主臥室空間直接設計走入式衣櫥的空間，也可以說開放式衣櫥，通常採用這種收納方式的衣櫥，不會再另外做門扇和門片，方便一眼看到所有衣服。乍看這樣的規劃，可能會非常開心地覺得，不用另外規劃就是一個走入式衣櫥的空間，豈不是太棒了？但是仔細觀察一下，卻發現這個空間把可以擺放衣服的數量完全限制住了。意思就是主臥室本身，若是未來要想再放進衣櫃，就會更小了，衣物只能擺在這個空間內，才不會覺得分散。
反過來說，若不喜歡走入式衣櫥，想把這個小空間另做他用，一時之間也想不出最好的方式，假使改成小書房、梳妝區，不放衣物也很可惜。
▲開放式衣櫥可以擺放衣服的數量完全被限制住了。（圖片提供／幸福空間）
濕度問題，最大的挑戰
如果要在一個小空間內擺放衣櫥，如此又非得做門不可，反而更為不妥，因為不管是雙開，還是橫向拉門，都會把空間變得更加侷促而已。這時候應該怎麼辦呢？多數人可能認為：「那就交給室內設計師吧！」這樣說起來，也對也不對。有時候因為主臥衛浴是屬於給水區域的關係，新交屋的時候若要整個乾坤大挪移，根本不合算也不實際。如果真的不喜歡如此的空間，我會建議直接放棄這樣的物件，另尋規劃上可以更有彈性的房子。
對於歐美比較大空間的室內規劃來說，走入式衣櫥確實比較方便，找一件衣服不需要翻箱倒櫃，把每一扇衣櫥門都打開看看。而且現在所謂的不做門扇，通常還是會有抽屜，開放的地方屬於衣物吊掛區，或是還要搭配五金網籃之類，變化非常多，相較於傳統衣櫃排排站，看起來真的比較時尚美觀。
除了評估個人的使用習慣和衣物數量多寡之外，臺灣和歐美的居住環境，最大的差異在於濕度。如果走入式衣櫥一定要跟衛浴門相連，就更要做好除濕，否則洗完澡出來，就會把吊掛的衣服沾上水氣，那可不是一件好玩的事情。加上採光和開窗，恐怕要衛浴和走入式衣櫥區都可以開窗，那更是難上加難，這才是使用時應該要注意的重點。
▲衣櫥配置和臥室的使用，關係最為密切。（圖片提供／博思智庫）
【本內容節錄自精選好書《羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈》】
書名：羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈
出版社：博思智庫
作者：朱承天
彙整編輯：May
圖文提供：博思智庫
書名：羅姐談好房：行家引路x竅門破解x實戰入局 購屋自住私房秘笈
作者：朱承天