【區域解析】超車中的台南房價(上)
（圖片提供／幸福空間）
台南房市在近幾年相當火熱，我們可以從它的房價漲幅表現看出來：
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1. 2020年台南新案漲幅居全台第二。
2. 從近一年新屋平均成交價來看，台南21.2萬/坪、高雄22.3萬/坪，台南已經逐漸要追上高雄了。
3.台積電選擇在台南持續擴廠，並明確表示短期內不會去高雄。
因此我們將這集的主題設為「超車中的台南」，接下來讓我們一起看看樂居創辦人李奕農針對台南房市的整體分析。
為什麼會看好台南？
看好台南的主要原因是以下2個因素讓台南的房價節節高升：
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1. 產業進駐：
台積電進駐南科之後，連帶吸引許多晶圓製造產業相關的供應鍊進駐，讓整體的薪資水平提升。
2. 需求增加：
南科增加許多就業人口，連帶增加居住需求。
台南區域解析
一、大型企業進駐工業/科技園區：
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1. 以曾文溪為界分南北：
曾文溪以北是比較大的行政區，像是新營和麻豆；以南是傳統的台南市區，像是北區、東區、中西區、安平區。
2. 多大型企業進駐：
►台南工業區：位於安南區，是傳統工業區，有友達光、中華電信和臺鹽進駐。
►永康工業區：位於永康區，是傳統產業區，有中鋼、統一和台電進駐。
►台南科學園區：位於善化區，除了很夯台積電外，還有台達電和群創進駐。
二、交通面臨的問題：塞車！
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全球衛星導航製造公司TomTom曾經出過一份報告，列出「世界上最塞車的城市」，其中第9名就是台南，排名甚至超越台北和高雄。
要了解台南為什麼容易塞車，讓我們先了解一下交通路網的構成：
1. 國道1號串連產業線：
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台南的捷運還在規劃中，目前主要的交通動線為以下3點：
►國道1號：是最重要的交通主幹道，它一路從南科開始接到永康、高鐵，串連整個台南的產業鏈。
►鐵路：從南科火車站一路到永康再到大橋，最後進到台南火車站再一路往高雄；主線旁有支線可以連接市區到台南高鐵站。
►中華路：是一條環著整個台南市中心的重要道路，未來捷運藍線將沿著中華路建設。
小結：我們可以從地圖上很容易的看出來，台南缺乏東西向溝通的快速道路。
2. 造成塞車的主因：
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缺乏東西向快速道路就是造成台南容易塞車的主因嗎？在我們市調分析之後有以下4點，也順便帶出台南在交通規劃上的問題：
►鐵路平交道切割道路：因為鐵路尚未地下化，在路上行駛需要等平交道的時間。
►路小條停車格規劃不足：台南是一個比較舊的都市，路的規劃相對比較小條，加上停車格規劃不足和一些違規停車的狀況，會讓塞車更嚴重。
►市區沒有快速道路：台南市區並沒有東西向的快速道路，只能在一般道路上等紅綠燈，也會耗費很多時間。
►大眾運輸不普及：捷運尚在規劃中，加上機動車輛自有率高於台灣的平均，路上車子過多也會造成塞車。
3. 交通困境的解套方法：
為了解決台南交通現況的困境，政府提出了以下3項利多建設來應對：
A. 備受期待的北外環：
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►功能：串聯南科到市區，可以疏通南科上下班的車流量、縮短通勤時間、擴大南科外溢效益。
►工程進度：第1期已經完工，第3期預計2021年底可以完工，第3、4期在設計中。
►受惠區域：永康、安南、北區、安平，可以解決市區沒有東西向快速道路的問題。這些區域推案量相對較大，因此在地的建商會比較期待北外環的完工。
B. 鐵路地下化讓交通恢復順暢：
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►工程規劃/進度：預計從永康的大橋站一路到台南火車站，接下來到未來的新設站南台南站，也就是針對市區路段做鐵路地下化的工程，規劃在115年11月完工。
►影響層面：鐵路地下化完工後將拆除9處平交道、3處陸橋並回復4處地下道，可以讓交通恢復順暢並將城市機能做一個接合。
►受惠區域：永康、北區、東區、中西區、南區。
C. 規劃捷運：
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►工程進度：目前都在規劃中，表訂行程需要到2030年才有機會完工。
►工程規劃：
藍線：主要沿著中華路走，從大橋經過平實站，未來會到仁德轉運站。
綠線：在平實站和藍線交會，一路串聯到市政府。
►發展重點：
● 平實站未來應該會是一個重要的轉運中心。
● 目前沒有相關規劃讓捷運可以串聯市中心到高鐵或是南科，預估未來有機會補上，但時間會拉更長。
在地專家看好的區域
台南在地的房產專家在挑選未來有潛力的區域，主要是根據現有的百貨商圈與機能，以及未來建設的建設發展，總結下來主要有以下6個區域：
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一、安南區：
1. 基期低，房價約1字頭
2. 北外環受惠區
二、北區- 鄭子寮重劃區：
1. 生活機能佳
2. 北外環受惠區
三：安平區－市政特區：
1. 生活機能完整
2. 百貨商圈多
四：永康區－大橋、鹽行重劃區：
1. 南科上班族選擇的居住地
2. 北外環受惠區
五：歸仁區－高鐵特區：
1. 三鐵共構 (捷運完成後)
2. 建設進駐建商才推案
六：東區－平實重劃區：
1. 台南蛋黃區
2. 生活機能完整
樂居創辦人選區域的重點
相較於在地專家，李奕農會把焦點放在未來南科的外溢效應，因為南科才是台南房價上漲的主要原因。
首先從外地人的角度，看移入人口會怎麼選擇居住區域：
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1. 到南科上班方便，車程在30分鐘內。
2. 生活環境佳，綠地多、機能好的重劃區。
3. 總價在1000萬以內，3房左右的新大樓。
依照以上3個標準，可以篩選出5個重劃區，區域解析台南篇的下集將會帶大家一一解析。
【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載 原文出處【《區域解析》超車中的台南房價(上)】
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彙整編輯：Jennifer
資料暨圖片提供：樂居