【買房實戰課】頂樓加蓋、夾層屋，都是不能買的違建！

2021-06-22｜人氣:103553

看房時，你是否也曾遇過賣家表示「頂樓空間也是你的」，或是明明樓高不夠，卻硬是隔出空間，跟你說這是「樓中樓」，甚至強調價格不變但使用坪數更大。在不清楚這些空間是否合法的情況下，很有可能會在無意間買到違建產品，使權益受損而不自知。

本篇列舉三種最常見的違建情形，並告訴你該如何分辨！

1.頂樓加蓋 ▶ 視搭蓋年份，確認是否合法

台北市政府將1995 年1 月1 日以前就存在的違建，稱之為「舊違建」或「既存違建」，若沒有公共安全疑慮，就僅需拍照列管，無須立即拆除。若是1995 年1 月1 日後出現的違建，則為新違建，依法可以報拆，加蓋者也可能會被罰款。

你可能會問，誰會知道這個頂樓加蓋是在何時蓋的？答案是，可以去調空拍圖，用圖面對照看，存在與否一清二楚。至於價格，1995 年以前的頂樓加蓋，有「可能」列入權狀，但都是不能算價錢的，如果有人要買賣這樣的產品，價格在市場上沒有公定價，多數都是雙方合意談攏即可。

這種產品若在房屋買賣平台上出現，可能會標示「頂加」、「頂樓空中花園」，如果你有意購買，房仲有義務告知你，該頂樓加蓋為哪一年出現的建築，是舊違建還是即報即拆的新違建。當然，房仲也有可能給錯訊息，甚至前一任屋主也不清楚狀況。因此買賣最後仍只看一紙合約，如果在買賣後被他人檢舉報拆，你是絕對沒辦法主張仲介或前屋主沒有告知，因為房子已經過戶到你的名下，無法再追溯他人。

為保自身權益不受侵害，請一定要記得，購買這類型的產品時，一定要查證頂樓加蓋的狀況。如果你在簽約時仍存有疑慮，可以在買賣條約裡面備註，即「若合約中的某項條件，與房仲所說的內容不符，買方有權利無條件要求退戶，要求賣方退還全額訂金」。

不過，在某一種情況下，「頂樓加蓋」可能是「合法」的。內政部營建署明文說明，頂樓建築面積1/8 的法定範圍內，都屬合法建物，意即是，假設頂樓面積為160 坪，你蓋了20 坪以內的倉庫，都不屬違法。這種建築叫「屋突」，沒有獨立產權，因此頂樓的「屋突」使用權，更像是先搶先贏。

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2.樓中樓及夾層屋 ▶ 兩者大不同，後者多算是違建

夾層屋通常指房子總高為3 米6、4 米2 及4 米7 的產品，夾層的上層樓地板多採C 型鋼搭建而成，有一定的耐重限制。賣方通常在銷售時常使用「彈性空間」字眼，暗示這個產品可以透過二次施工，變出另一個在高空中的可使用空間，用同樣坪數的價格可以買到更多空間，很容易吸引預算有限的朋友。

這個在高空中隔出的空間，如果只占樓地板面積的1/3，那就不算違法，只是整個使用空間感相對壓迫；但其實多數人如果想要「裝潢」出另一個使用空間，通常都會超過規定，變成十足十的「夾層屋」。之所以有1/3 的規定考量，其實是根源於消防法規與逃生動線，如果在夾層屋中發生火災，樓下空間通常都會因為夾層阻礙灑水器的灑水範圍，無法達到滅火功能；抑或是夾層也有可能阻礙逃生動線，將可逃生門窗堵死。

再來是樓中樓，指的是擁有兩個真實樓層的建築，地板結構是永久性的，總高度一般為6 米，在產權上還能實際合法登記樓層及坪數；相反，夾層雖然擁有如同樓中樓般的外觀，然而法律上它只屬於室內裝潢的一部分。由於夾層屋屬於「二次施工」，因此無法登記法定面積，基本上多屬違建。

如果這樣說還是太複雜，只要記得「樓中樓的坪數可登記為權狀坪數，但夾層屋裡的坪數是『裝潢』」就可以了。前幾年很流行這類夾層屋，也曾吸引一波投資客投資，但其實住久了就知道，居住的舒適度還是不太夠，漸漸在市場上也變少了。

▲看似充分利用空間的夾層，其實存在安全疑慮。（圖片提供／聯經出版公司）

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3.露台搭棚 ▶ 不論是加蓋鐵皮屋或遮雨棚，都不合法

在前文中曾講過露台的定義，就是室內坪數之外的一塊平台，且沒有屋頂。如果你想在這塊露台加裝遮雨棚、花架、採光罩，甚至是加蓋鐵皮屋等，這些原本不存在的建物都會被視為違建，只要有人舉報，就可能被拆除或列管。

簡單來說，違建主要危害的是居住安全，當我們遇到意外或天災，就有可能因為違建破壞了原本建築體，讓消防功能、逃生動線無法順利運行，若是遇到重大災難，更可能會帶來坍塌。也因此在買房時，需特別注意這些空間是否在上一任屋主持有時，就有違建問題，如果有，記得一定要做到查證確實、交易時載明相關權責，才不會造成糾紛或損害。

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35房屋小知識：陽台外推會影響結構，目前已不合法

許多家庭為了追求極大化的室內面積，常會將陽台外推，究竟這是否合法，會不會影響居家安全呢？在1974 年時，法令規定只要不打掉牆面、有裝窗戶，且不將空間移作室內使用，就算合法。於是只要算起來約40 年左右的老房子，可能都有陽台外推的「額外」空間。

不過，陽台外推其實有破壞結構的危險性，也會影響防水。因為一般建物的防水很可能都是一次做好，如果你二次施工打掉重做，就會影響到建築物本身的防水功能，甚至可能你家樓上的陽台在澆花，樓下就會滲水進來。因此在修法後，目前已被認定是違法，只要有人舉發便會加以拆除。如果你拆了又推，還會加處一年以下有期徒刑，或是併科30 萬的罰金。

你可能會問：「如果我現在要買的物件，陽台已經外推了，之後如果有人想要舉報我，那責任屬於誰呢？」我會建議你，在確定要買下這間房子時，把「原況」一五一十地拍下來，如果未來真的被舉報，可以拿出原況的照片

舉證，表示當初買來時就是長這個樣子，自己只是照原況裝修。