20年房貸vs 30年房貸，該選哪一個？

 

許多人在申請房貸時，會猶豫：房貸要辦 20 年還是 30 年的比較好？大家都知道，房貸年限越長，每個月的付款壓力越小，不過整體繳的利息卻越多。舉個例子，假設貸款金額 1000 萬，利率 1.35%，假設都沒有使用寬限期，如申請的是 20 年房貸，輸入試算工具，每月要繳的金額是：47,568 元。如申請的是 30 年房貸，每月要繳的金額則降為 33,797 元。足足少了13,771 元！不過，也因為還款時間拉長，20 年貸款所繳的利息為 1,416,320 元，30 年貸款所繳的利息為 2,166,920 元，兩者也差了 750,600 元！這時候應該怎麼取捨呢？

這時，我們可以從四個角度考量：

 

雖然銀行可以接受的「收入支出比」（簡稱「收支比」），大多以「『每月還款金額』佔『收入』的 2/3」為上限，不過，實際上，最好還是以 1/3 為標準，最高不要超過 1/2。以上面這個例子來看，如果你的家庭收入為 75,000，雖然以 20 年房貸計算，每月負擔 47,568 元，對銀行的「收支比」仍可過關（ 47,568 / 75,000 = 63.4% < 2/3），但如果降低為 33,797 元，就可以有更多的餘裕可以支付生活的不時之需，還可以做其他投資理財規劃。

 

剛剛計算的 30 年房貸要多繳 750,600 元的利息，是指 30 年期間合計。如果房子預計持有期間更短，在出售時，買方就會把你剩餘的房貸代償還掉。所以，實際上不會多繳這麼多利息唷！

 

大部分 30 年房貸的銀行都沒有限制「提前大額還款」，建議還是可以先辦長一點的年限，降低自己繳款的壓力。如果資金有餘裕，例如：年終領了一筆獎金，一樣可以「提前還款」。只要存入房貸帳戶，打電話到銀行客服，請銀行幫忙「把多存的錢扣走，要還房貸本金」就可以了！提前還本金，計算的利息就會變少，即使之後每個月繳一樣的錢，用來攤還本金的比例也會變多。這樣就可以降低房貸繳款的壓力，又可以降低房貸實際繳款的利息喔！

 

有些人的收入支付房貸和生活開銷游刃有餘，但很需要透過「繳房貸」的方式「強迫儲蓄」，以上面這個例子，就算每個月少繳 13,771 元的房貸，如果錢還是會花光光、不會存下來，也沒有其他熟悉、安全、穩定的投資工具，如是這樣的話，那還不如縮短「房貸年限」，每個月多還一點房貸，並且在領到獎金時「提前大額還款」，強迫自己把錢存在「房子」裡。等到哪天要換屋，賣掉房子時，已經還掉的「本金」連同「增值」的空間，會換成現金，成為下一間房子的自備款，幫助自己以小換大。就算不賣房子，真的需要現金時，因剩下的貸款餘額不多，還可以跟銀行申請「增貸」，或是辦「以房養老」，都是一個幫助自己換現金的方式。

 

 

 

（圖片提供／幸福空間）

 

雖然 30 年房貸有以上的彈性和優點，不過，也不是所有房子或所有人都可以申請 30 年房貸唷！如果你的年齡或房子的屋齡過高，有些銀行只能承作 20 年或甚至更短的貸款年限。如果是老屋，房子所座落的地點就相對重要，也會影響貸款的條件。出價之前，不妨先試算並詢問銀行，才能做好最適合自己的貸款規劃。

 

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House123 執行長 邱愛莉

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