工業住宅碰不得？注意買舊不買新！

最近的新聞報導，就在臺北市政府大力查緝大直的娛樂用地違規做住宅使用的時機點，同樣存在違規問題的工業住宅，卻在最近的實價登錄，出現了每坪超過90萬的成交價。

究竟市政府查緝不力，還是工業住宅其實有相當的優勢，在高房價時代也是另一種選擇呢？

事實上工業住宅與商業住宅差異不大

早期，工業用地的地點通常相當不好，缺乏生活機能、高壓電線電塔、小型工廠林立很常見。

不過隨著時代變遷，電線電纜地下化，大部分的都會區周邊，真正的工業區已經不多見，且已經逐漸遷到城市外圍。目前檯面上大家所看到的工業住宅，周圍環境早就不是大家所想像中的偏僻，很多工業住宅甚至都在捷運站旁邊，如果沒有特別告知，幾乎看不出來。

這些住宅，大多是做「一般事務所」登記。對比商業用地拿來做住宅使用時，房屋的用途登記也是「一般事務所」。就像臺北市政府查緝的違法使用住宅，其使用分區也是叫辦公服務區，而不是工業區。 

違法是最大問題，新案風險高於舊案

 這類型的房子，不管是水電費、地價稅、房屋稅，與一般住宅都不會有差異，符合自用住宅條件時，不管是持有稅或交易稅，都可以享受相同的優惠稅率。房貸的部分，雖然說成數較低，可是也還找得到願意貸款七成的銀行，整體條件會比一般住宅差，但相差有限。

工業住宅最大的風險，不在於一般市場條件，而是政府的法令。若實際上與使用執照圖面不符，包括室內隔間、廁所位置、夾層、公設空間等，都是屬於二次施工，只要被檢舉，或者政府想要處理，都會是比較大的麻煩。

違法使用，關乎政府的執法決心。以目前違建愈拆愈多的情況下，政府看起來的態度就是：打老虎不打蒼蠅，管新違建不管舊違建。未來工業住宅違法的處理，很可能會像頂樓加蓋一樣，新案容易被盯上，但舊案風險卻比較低。

是否被積極取締決定價格

有沒有被政府盯上，也成為房價的高低的差別。像是政府強力取締的內湖五期工商混合區、大直商業專業用地、南港工業區等地的新案，如果是非住宅使用，房價與一般住宅就會出現顯著的落差，每坪價差甚至超過10萬以上。 

但是像元氣大鎮、天母樂活、峰景鳳翔，或者媒體報導90萬/坪高價成交的萬象之都，都因為地點不錯，單價並沒有便宜太多，甚至還有略高於區域行情的狀況。

舉例來說，以士林區都市計畫圖來看，黃色的是住宅區，紅色的是商業區，咖啡色的是工業區。

在德行西路上，有一小塊的工業區，打星號處就是「萬象之都」，旁邊是公園，對面是家樂福，捷運芝山站1分鐘，再過去一點就是SOGO百貨。老實說，以這樣的條件，該檢討的是這一小塊地為何還是工業區，而不是討論為何成交90萬/坪。

在房價上，還有一點要特別注意。非住宅區的新建案，通常為了規避政府的查緝，會用毛胚交屋。

但毛胚交屋，每坪單價就應該至少要有3萬左右的落差，要把這個因素考量進去，以免賺了房價虧了裝潢。而這種全都是毛胚交屋的社區，在早期入住的時候也會很不舒服，因為整個社區一整年都在持續裝潢，敲敲打打的噪音與落塵，令人難以忍受。

高房價時代，住的需求強烈，在可開發的住宅用地不足的情況下，不管是商業用地或工業用地，很多都被拿來做住宅的使用。

對於工業住宅我個人建議是盡量少碰，畢竟還是要選擇大部分人都可以接受的房子。但絕對不可以買嗎？倒也未必，重點是要清楚所有的利弊得失，並衡量自身條件再決定。

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【作者簡介】李奕農

樂居科技創辦人，雅虎財經專欄作家

政治大學地政系、臺北大學地政所畢業。專長地產數據研究。

【最好用的房價查詢網站-樂居】授權轉載　原文出處【工業住宅可以買？注意買舊不買新！】

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